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DICCIONARIO DE TÉRMINOS INMOBILIARIOS

Aclive.- Cuando la inclinación del terreno es hacia arriba de la calle.

Adecuación.- Cambio de uso de espacios habitables, en los cuales de han realizado intervenciones en varios de los rubros de los espacios cubiertos de los inmuebles.

Area bruta construida.- Es aquella área neta construida, sin contar zonas comunes, lobbies, escaleras, ascensores, circulación, etc.

Area Rural.- Area dentro de la cual se permiten usos agrícolas, comprendida dentro de los límites establecidos por la reglamentación de la región.

Avalúo.-  Acción de valorar de acuerdo a las leyes del mercado, es una investigación, una tasación del valor de un predio a precios comerciales, realizado por un perito, con miras a determinar una operación mercantil o hipotecaria. Es el pronóstico dado por el perito para determinar el precio más probable al cual se realizará la transacción.

Avalúo Inmobiliario.- Es una ciencia interdisciplinaria, que requiere de mucha información del mercado y de las técnicas y métodos conocidos para determinar el valor comercial de los inmuebles.

Avalúo Sentimental.- Es aquel realizado por el propietario, en el que incluye: emociones, sentimientos, recuerdos, pasiones, huellas, etc.; es decir un valor agregado existente solamente para el y su familia.

Bien Raíz.- Comprende la tierra en si, y todas las cosas ligadas  de manera fija a la tierra, como edificios, mejoras, etc.

Casa Solariega.- Es aquella declarada por la municipalidad como patrimonio urbano de la ciudad.

Coeficiente K.- Es aquel que nos mide el porcentaje de área útil sobre área bruta a partir del primer piso (no se incluyen garajes cubiertos en sótanos). De esta manera, para convertir Costo Directo Bruto en Costo Directo Neto, se divide por el Coeficiente de área útil K.

Construibilidad.- Son normas urbanas que le permiten la intensidad y uso del suelo; lo define la autoridad municipal; depende de la cantidad de construcción que se pueda hacer en un lote de terreno, esta cantidad se puede medir con la densidad de viviendas por hectárea o con el índice de construcción.

Costo.- Es el gasto que implica producir un bien o servicio; es la cantidad de dinero que se requiere para crear o producir una mercancía, bien o servicio; una vez que el bien se ha terminado o el servicio se ha prestado, el costo pasa a ser un hecho histórico.

Costos Administrativos y de Ventas.- Son aquellos costos Generales que corresponden a los Gastos de Administración y de Ventas en una construcción.

Costo de Construcción.- Es igual a los costos directos mas los costos indirectos.

Costo de Reposición.- Es el costo de repetirlo o reproducirlo; para poder repetirlo se necesita construirlo de nuevo, o sea que necesitamos conocer el valor de la construcción nueva para partir de allí a identificar el costo actual de una construcción usada.

Costo Directo.- Son todos los gastos que intervienen directamente en una construcción, como: costos de materiales, mano de obra, herramientas y equipo; este costo produce el costo por metro cuadrado según prototipos de edificaciones, información que la obtenemos de las publicaciones existentes (periódicos, revistas, etc.); a partir de este costo, se aplica un multiplicador para estimar los demás costos y llegar al costo total de la construcción, este Multiplicador será la relación entre Costo Total  y el Costo Directo.

Costo de Obra.- Es la suma de los costos directos más los costos indirectos; no es el Costo Total.

Costos Financieros.- Son los costos generados por los préstamos que recibe un promotor o constructor, como: financiamiento de la obra, créditos, trámites para hipoteca, pagos por ventas y publicidad, etc..

Costos Generales.- Es la suma de los gastos Administrativos y de Ventas en una construcción.

Costos Indirectos.- Son aquellos que se aplican en un porcentaje o indirectamente a los costos de materiales, mano de obra, herramientas y equipo; estos costos, tienen una estrecha relación con los Costos Directos; son: gastos administrativos, transporte, honorarios y permisos.

Costo por m2 Bruto.-

Costo por m2 Neto o Util.-

Costo Total de la construcción.- Es la suma de los Costos Directos (45%), Costos Indirectos (8%), Costos Generales (7.5%) y Costos Financieros (10%).

Curvas de Isoprecios.- Son aquellas curvas de nivel que se aprecian en un plano y que indican la topografía económica del suelo urbano en los diferentes sectores de la ciudad, es decir el valor de la tierra en un sector determinado de la ciudad.

Declive.- Cuando la inclinación del terreno es hacia abajo de la calle.

Demanda.- Está constituida por el número de posibles compradores o arrendatarios que buscan tipos específicos de derecho de propiedad a diversos precios en un mercado y período de tiempo dado.

Demanda de tierras.- Esta dada por: a) El crecimiento económico de la ciudad, industria, comercio, servicios, etc., y b) Por el aumento poblacional, vegetativo y migratorio.

Depreciación.- Es la pérdida de valor o de precio de un inmueble por causa del uso o del tiempo; disminución del valor del avalúo por la intervención de factores negativos determinados por el estado de conservación y mantenimiento.

Depreciación Física o por edad.- Corresponde al uso del inmueble en el tiempo, tiene relación directa con su edad. El uso de una construcción produce un desgaste, el mismo que debe ser calculado de acuerdo con su edad. 

Depreciación por estado de conservación.- Está dada por el estado de conservación o mantenimiento de la construcción.

Depreciación Funcional o por Obsolescencia.- Es la inadecuación del inmueble a las expectativas de uso que se requiere; quiere decir, que una edificación tiene un diseño, acabados o funcionalidad que está fuera del momento o de la costumbre habitacional actual. Esta inadecuación, puede provenir de un mal diseño que no permita su funcionalidad actual; en las edificaciones viejas se presentan fallas en el diseño para los patrones actuales (falta de baños, ausencia de closets, espacios grandes inútiles, falta de garajes, materiales que ya no se usan o son inadecuados como: adobe, bareque, etc.).

Desvaloración.- Es el crecimiento de los precios, por debajo de la Inflación.

Deterioro de zonas urbanas.- Ocurre cuando ciertas zonas se desvalorizan en forma continua, cuando el crecimiento de sus precios es menor al crecimiento de la Inflación; aquí no se realizan nuevas inversiones, permanecen deterioradas las edificaciones existentes; existe una falta de servicios básicos, contaminación del medio ambiente y funcionan: prostíbulos, gasolineras, moteles, lugares indeseables, etc., ej: La Mariscal en Quito.

Edificabilidad.-

Elasticidad.- Término  utilizado por los Economistas, que significa la respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o disminuciones del precio.

Emplazamiento.- Acción emplazar o colocar un objeto en un medio determinado.

Entorno.- Espacio físico circundante del objeto inmobiliario en el que se destacan: usuarios y actividades, elementos construidos, vegetación, paisaje y características medio ambientales.

Equipamiento Urbano.- Edificaciones y/o predios destinados a servicios comunitaios.

Escritura Pública.- Documento legal que determina la forma de adquisición del inmueble (compra, venta, donación, adjudicación, herencia, derechos y acciones).

Estrato económico.-

Estructura.- Materiales dominantes empleados en: cimientos, columnas, entrepisos, cubiertas, escaleras.

Factor de Comercialización o Comercialidad.-

Fase de Deterioro Económico.- Se produce cuando la valoración es negativa como efecto de la obsolescencia del sector.

Factor de Demento.-

Factor de Fuente.- Reducción que logra el comprador respecto al precio que le pidieron.

Factor K.- Factor de Area Util para obtener el Costo Directo en serie; factor de área útil, para tener el valor de …en serie.

Foco de valoración o irradiación de precios.- Son elementos urbanos que valorizan la zona o el lugar, como: cruces de arterias importantes, vías de comunicación de primer orden, puntos de referencia donde se instalan actividades económicas, centros comerciales, centros educativos, etc.; estos lugares, adquieren los mayores precios debido a la influencia que generan en sus alrededores; ej. el Triángulo, Shoping San Luis, Quito Tenis, etc.

Forma.- Geométrica determinada por los linderos; regular cuando sus linderos son definidos por líneas rectas; irregular cuando sus linderos son definidos por accidentes topográficos o geográficos.

Gastos Administrativos.- Corresponden a los gastos de la oficina, pagos de sueldos a empleados, arrendamientos, gastos legales, etc., normalmente es el 2.5 del valor de las ventas o el 5%.

Gastos de Ventas.- Son todos los gastos que se realizan para el mercadeo y las ventas, como: pago agentes de venta, publicidad, etc.

Homogenización.- Proceso por el cual se comparan los ejemplos de la oferta del mercado con el objeto de avalúo; su finalidad es llegar a establecer el costo por comparación.

Implantación.-  Gráfico demostrativo de la localización exacta de las edificaciones en el terreno.

Indice de construcción.-

Indice de Precios.-

Inflactar los Precios.- Es la acción de aplicarle el Índice de Precios al consumidor, desde el momento de la transacción o dato investigado, hasta el momento en que se hace el avalúo.

Informe de Regulación Urbana o Línea de Fábrica.- Consideración sobre posibles afectaciones de un inmueble por parte de la municipalidad.

Inmueble, propiedad o bien raíz.- Objeto que está unido al suelo (no puede ser desplazado), identificado por la delimitación expuesta en la escritura.

Intervención.- Renovación de rubros considerados en deterioro u obsolescencia.

Investigación de Mercado.- Consecución de datos: históricos de oferta, conocimiento de rangos de demanda y operaciones efectivas de adquisición.

Lote Bruto.- Es un lote sin urbanizar.

Lotización.-

Mampostería.- Paredes que constituyen parte principal de la estructura.

Medidas de Tendencia Central.-

Mediana.- Medida de tendencia central, que permite observar el 50% inferior.

Mercado,- Es un medio en el que se intercambian bienes, servicios o mercancías entre compradores y vendedores, `por la vía del mecanismo del precio.

Métodos de Depreciación.- Son aquellos métodos utilizados para estimar la depreciación de los inmuebles, como: los empíricos, técnicos y económicos; todos ellos, producen un castigo que da el mercado al uso y estado de los inmuebles, tal como se aplica en maquinaria, equipo y vehículos. Los métodos más usados en la actualidad, son los siguientes: de la Línea Recta, Parabólico o de Kuentzle y Método de Heidecke. 

Método de Depreciación de la Línea Recta.-  Consiste en considerar la depreciación como función lineal de la edad del inmueble con variación uniforme a lo largo de su vida útil.

                                                        E

Su fórmula o ecuación es: D = ----------- ; donde Vn = Vd + Vr.

                                                       Vt

Método de Depreciación Parabólico o de Kuentzle.- Para  tener un decrecimiento reducido en los primeros años, Kuentzle propone la siguiente ecuación:

D = (E / Vt)2 , D = (10 / 50)2

 Método de Depreciación de Ross.- Busca un promedio de los 2 métodos anteriores, con el fin de tener una Depreciación no tan acelerada como la Línea Recta, ni tan lenta como la de Kuentzle; su ecuación es:

D = {(E / Vt) + (E / Vt)2}1/2

Método de Hogeneización.- Es aquel que se basa en definir el tamaño, frente, fondo del Lote Tipo y el precio y su valor comercial.

Mezaniene.- Espacio habitable generalmente destinado a local comercial, comunicado exclusivamente con la planta baja de un edificio.

Moda.- Medida Estadística de tendencia central, que más se repite.

Mueble.- Objeto que no está asido al suelo, puede ser desplazado.

Multiplicador del costo.-  Es la relación entre el Costo Directo y el Costo Total, lo aplicamos para obtener los otros costos, los multiplicadores son: Vivienda Popular 1.5, Vivienda Media 1.55, Vivienda Media Alta 1.56, Vivienda Alta 1.65, Oficinas Rango Medio 1.65, Oficinas Rango Alto 1.8 y Bodegas 1.5.

Nivel freático.-

Obsolescencia económica, funcional o tecnológica.- Criterio de pérdida de valor de un inmueble, especialmente equipos complementarios, por aparecimiento de nuevos modelos que tienen valores inferiores a los anteriores.

Obra Básica.- Estructura, mampostería, enlucidos, tuberías empotradas de instalaciones y acometidas de las instalaciones de infraestructura.

Oferta.- Es la cantidad de derechos de propiedad disponibles para venta o arrendamiento, a diversos precios, en un mercado y dentro de un tiempo dado.

Oferta de tierras.- En los centros de las ciudades es escasa ya que esta no se reproduce y la única manera de aumentar la oferta es incrementando los perímetros de las ciudades.

Pendiente.-  Comparación de la extensión de la mayor superficie del terreno con relación a un plano horizontal; puede estar dada por una inclinación positiva o negativa.

Período de Obsolescencia.- Es cuando el mercado no está en condiciones de continuar pagando precios de terrenos tan elevados.

Planta, piso o nivel.- Conjunto de locales que conforman un espacio cubierto desarrollado en un solo nivel; hacia arriba se consideran plantas altas y hacia abajo subsuelos.

Plusvalía.-  Es el valor más alto que la Inflación, que tiene una propiedad; aumento del valor de un inmueble.

Porcentaje no depreciable o Residuo.- Es la parte de la construcción que se puede rescatar al final de la vida útil de una construcción.

Portal.- Espacio cubierto o vestíbulo de uso público que se diseña en la entrada o fachada de los edificios.

Precio.- Representa la intersección de la oferta y demanda; es el monto que se ha pedido, ofrecido o pagado por un bien o servicio prestado; una vez que se ha llevado a cabo la transacción, el precio pasa a ser un hecho histórico.

Precio de oportunidad o venta inmediata.- Precio que se paga por una propiedad y que es menor al valor del mercado.

Proceso de Avalúo.-  Es un procedimiento: conciso, sistemático, técnico y definido para conseguir el valor y por ende el precio de una propiedad.

Proceso de Homogeneización.- Es hacer homogéneo, equivalente o comparable una propiedad con relación a otra.

Promedio.-

Propiedad Horizontal.- Régimen legal mediante el cual una edificación ha sido dividida en elementos espaciales, horizontales, cada uno considerado como objeto inmobiliario singular el cual comparte con los otros elementos: espacios, servicios y equipamiento definidos como comunales.

Propiedad Raíz.- Representa derechos, intereses y beneficios sobre bienes raíces e inmuebles.

Propietario, poseedor o dueño.- Persona o institución que posee o tiene derecho sobre un bien inmueble, su nombre o razoón social consta como beneficiario en la escritura.

Proporción.- Es la relación frente a fondo; la proporción será siempre mayor o igual a uno.

Propósito de un avalúo.- Intención por la cual se solicitó el avalúo, o sea el uso que se dará al informe de avalúo.

Redes de Infraestructura Básica.- Agua potable, energía eléctrica, alcantarillado y líneas telefónicas.

Reglamentación Urbana.- Normas que determinan la forma de ocupación, usos del suelo, altura de las edificaciones y densidades en un sector del área urbana.

Rehabilitación.- Es un fenómeno de recuperación del precio de la tierra por cambio de  uso (del residencial al comercial o de servicios) o por que se intensifica el uso de vivienda, pasando del uso unifamiliar al multifamiliar; este efecto se da en zonas que alcanzaron su máximo desarrollo y cuyas tasas de valoración vienen en descenso. 

Rentabilidad.- Utilidad o rédito que produce un inmueble, sea por arrendamiento o por cálculo residual cuando el inmuebele es productivo; como: local comercial, oficina, etc.

Reparaciones Menores.- Consiste en: pintura general, arreglo de fachada de casas, enchapes de baños y pisos, humedades, impermeabilización de cubiertas.

Reparaciones Medianas.- Se trata de: instalaciones hidráulicas, sanitarias o eléctricas, reparación de cielorrasos, cambio de pisos, sanitarios o de cocina.

Reparaciones importantes.- Reparación de: daños en la cubierta o estructura, cimentación de la edificación, rehacer la mampostería o muros, cambio total de las instalaciones hidráulicas o sanitarias, fallas en la cimentación, hundimiento de pisos o peligros en la estructura.

Residuo.- Es el resultado de los costos de venta de un inmueble menos los costos de reposición.

Sectorización.- Calificación de los diferentes sectores de la ciudad de acuerdo a criterios de la planificación.

Semiurbana.- Pequeñas estructuras o conglomerados urbanos de desarrollo espontáneo que carecen de la totalidad de la infraestructura básica, generalmente localizadas próximas a ciudades.

Servicios Públicos.- Que están administrados y financiados por entidades oficiales o gubernamentales.

Suburbana.- Area localizada en sectores periféricos de la ciudad que cuenta con infraestructura básica para uso principal de vivienda.

Superalmacenes o almacenes ancla.- Son aquellos necesarios para atraer la clientela, los promotores les venden a un precio muy inferior al resto de locales.

Tabla de Ponderación de Costos.- Es aquella tabla en la que se encuentran indicados los porcentajes de todos los costos de una construcción: Directos 45%, Indirectos 8%, Financieros 10%, Generales 7.5%, Totales la suma de los anteriores 71%, el valor del lote urbanizado 14%, la Utilidad 15% y el Valor de Venta 100%.

Tamaño.- Se refiere a cuantas veces es mayor al lote o inmueble tipo.

Taza de Valoración.-

Tipo de valor.- Los objetos tienen varios tipos de valor: económico, comercial, natural, cultural, científico, sentimental, etc.

Urbana.- Area  dentro de la cual se permiten usos y actividades de concentración de personas, comprendida dentro de los límites establecidos por la reglamentación de la ciudad.

Urbanización.-

Uso del suelo.- Tipo de definición asignado total o parcialmente a un sector urbano, terreno o edificación; caracterizado por la actividad o equipamiento de sus habitantes.

Uso del sector.- Característica de las actividades dominantes de los inmuebles de un sector geográficamente determinado e identificado como tal (residencial, comercial, agrícola, industrial, de servicios).

Valor.- Es el acto de tasar, de poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles; es el precio más probable que se habría de concluir entre compradores y vendedores de un bien o servicio; el valor establece el precio más probable, hipotético o teórico; el valor no es un hecho, sino una estimación del precio más probable que habría de pagarse por la compra de un bien o servicio.

Valor Actual.- Es igual al valor de la construcción depreciada, mas un valor residual esperado.

Valor Comercial (real).- Es la suma del valor físico o intrínseco, mas el factor de comercialización o comercialidad; el Avalúo Comercial es único, no existen varios  avalúos, su aplicación es diferente.

Valor Depreciado.- Es el valor de la construcción usada.

Valor de Oportunidad o Realización.- Es el monto que por intercambio de un bien, está más cerca de la intersección entre oferta y demanda, es decir el precio de una venta inminente.

Valor de Primer señalamiento de remate.- Valor por el que las personas interesadas pueden adquirir el bien en el Primer Señalamiento de Remate; la postura de la persona interesada debe ser de por lo menos las dos terceras partes del valor  de la cosa.

Valor de Reposición.- Es el valor de la propiedad a avaluarse si la construiríamos denuevo; es decir, si edificaríamos una construcción igual, con los mismos materiales y acabados que la que se va a avaluar.

Valor de Segundo Señalamiento de remate.- Es el valor por el que las personas interesadas pueden adquirir el bien en el Segundo o posteriores Señalamientos de Remate; la postura de la persona interesada debe ser sobre la base de la mitad del precio del avalúo.

Valor de Sustitución.- Se aplica cuando no es posible determinar el Valor de Reposición; entonces, se le identifica con una construcción actual o moderna “semejante” que se le podría sustituir, en caso que se deseara reemplazarla por otra similar.

Valor de Mercado.- Es el precio más alto en términos de dinero, que una propiedad alcanzaría si se pone a la venta en un mercado abierto, en condiciones normales y sin presión, (es decir cuando no tiene apuro, ni necesidad urgente de vender); se obtiene como resultado de una investigación sobre las operaciones recientes de compra-venta de bienes  inmuebles similares y comparables en el mercado de la zona; el valor de mercado es realmente el valor del avalúo.

Valor de Plottage.- Es el mayor valor que adquieren varios lotes al unirse; es decir, su precio unitario se incrementa con relación a que si se les considera independientemente.

Valor de Remate.- Es una venta forzada, el potencial comprador presenta su postura en el Segundo Señalamiento y por un 50% del avalúo comercial presentado por un perito judicial dentro de un juicio de remate.

Valor Físico o Intrínseco.- Es la suma del valor del lote urbanizado, mas el de la construcción nueva o usada.

Valor Hedónico.- Valor que causa placer natural, deleite, gusto, (paisajes, cascadas, etc.); este valor se agrega al avalúo del bien inmueble; ej., los apartamentos de la González Suárez con vista al Valle, en Baños los terrenos junto al puente San Martín.

Valor Neto.- Es la diferencia entre el precio de venta y los costos que se generan a raíz de su venta, (trámites de escrituración, pago abogados, etc.).

Valoración.-  Es el crecimiento de los precios por encima de la Inflación, desvaloración).

Valor Residual.-

Valor Tipo de la Zona.- Es el valor que tiene un lote, con relación a la zona.

Vida Física de una construcción.- Es el tiempo total que dura una construcción, está dada por la calidad de sus materiales; la vida física de las construcciones va hasta el momento de su ruina, en nuestro país supera los 100 años.

Vida Técnica.- Es el período que dura una construcción hasta cuando es utilizable en condiciones normales y no requiere reparaciones substanciales o reparaciones en su estructura, cimientos o cubierta. La vida técnica de una construcción en el Ecuador es de 50 y 60 años.

Vida Económica.- Es el período que dura la edificación para el uso económico que  fue construida; una casa se construye normalmente para vivir, pero cuando la zona o la calle se vuelven comerciales, conviene más transformarle en local comercial u oficinas; en otros casos, resulta más conveniente demolerla para dar paso a un edificio nuevo.

Vicios ocultos.-

Zona.- Es la determinación del frente y fondo del lote tipo según el tamaño de los lotes.

Zonificación.- División de un área territorial en subareas o zonas caracterizadas por una función o actividad determinada, sobre la que se establece una norma urbana que determina la forma de ocupación de los espacios públicos y privados

 

 Agradecemos a Angel Gavidia, Gerente de  Inmobiliaria Excelencia por habernos enviado este artículo.

 
 
 
     

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